Woning verhuren en belasting: hoe zit dat?

Ga jij voor een langere periode reizen en vind je het zonde als je woning leegstaat? Of heb je een tweede woning gekocht en wil je hier extra inkomsten uithalen? Dan kun je er voor kiezen om jouw woning tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld via Airbnb. Daar zijn alleen wel regels aan verbonden. In dit artikel gaan wij specifiek in op hoe het zit met een woning verhuren en belasting.

Je eigen koopwoning (tijdelijk) verhuren

Een ‘eigen woning’ is een woning waarvan jij de eigenaar bent en wat je als hoofdverblijf gebruikt. Als je je eigen koopwoning (tijdelijk) verhuurt moet je dit aangeven als ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur’ in box 1. Over 70% van de huurinkomsten moet je vervolgens belasting betalen.

Maar! Je houdt tijdens de verhuurperiode wel het recht op hypotheekrenteaftrek. Bovendien kun je kosten die je tijdens de verhuurperiode hebt gemaakt van de inkomsten aftrekken. Denk bijvoorbeeld aan:

• Gas- en elektriciteitsverbruik door de huurder
• Aan de huurder verleende diensten, zoals een schoonmaak of wasservice
• Advertenties en provisie

Houd er wel rekening mee: onderhoudskosten, afschrijvingskosten en vaste lasten mag je niet aftrekken van de ontvangen huur.

Check bij je hypotheekverstrekker en gemeente

Indien je een hypotheek hebt op de woning die je wilt verhuren, is het vaak noodzakelijk om toestemming te verkrijgen van de hypotheekverstrekker. Banken zijn doorgaans terughoudend op dit gebied. Neem de voorwaarden van jouw hypotheek door of plan een afspraak in met de hypotheekverstrekker om de opties te bespreken.

Daarnaast zijn sommige gemeentes ook streng op de verhuur van woningen. Zo mag je in Amsterdam je woning bijvoorbeeld maar voor maximaal 30 dagen verhuren verhuren via platforms als Airbnb. Dubbelcheck dus ook of dergelijke beperkingen op jouw woning van toepassing zijn.

Tweede woning verhuren belasting

Verhuur je een tweede woning waarvan je wel de eigenaar bent, maar waar je niet zelf woont? Denk bijvoorbeeld aan een vakantiewoning. Hiervoor gelden specifieke regels. In principe valt deze woning in box 3 als ‘overige onroerende zaak’ en moet je de (WOZ-)waarde van deze woning opgeven. De tweede woning wordt gezien als vermogen en wordt daarmee ook zo belast. De huurinkomsten hoef je dan niet op te geven. Houd er rekening mee: box 3 wordt op dit moment flink hervormd. De kans is dus groot dat dit in de toekomst anders zal zijn.

Maar let op: als je naast de verhuur ook diensten verricht die hiermee samenhangen, zoals het verzorgen van ontbijt, verstrekken van linnengoed of schoonmaken, dan zijn de huurinkomsten mogelijk anders belast. Het kan zijn dat het dan als inkomen in box 1 wordt gezien in plaats van vermogen in box 3. Twijfel je hierover? Bespreek dit dan met je boekhouder of vraag een vooroverleg aan.

Bovenstaande regels gelden voor woningen in Nederland. De regels voor verhuur en belasting van woningen in het buitenland zijn anders.

Woning verhuren die te koop staat

Als je een huis dat te koop staat verhuurt volgens de Leegstandwet, hoef je geen belasting te betalen over de huurinkomsten. Tijdens de verhuur wordt het huis echter beschouwd als vermogen in box 3 en vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Zodra de verhuur eindigt, wordt het huis weer belast in box 1 en kun je weer hypotheekrente aftrekken. Deze regeling geldt tot maximaal drie jaar na het kalenderjaar waarin je het huis hebt verlaten.

Na deze periode blijft het huis nog steeds als vermogen in box 3 belast (zelfs na de verhuurperiode) en vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit staat ook wel bekend als het driejaarstermijn.

Een huurwoning verhuren

Huur je zelf een woning die je wilt onderhuren omdat je bijvoorbeeld op reis gaat? Zorg er dan allereerst voor dat je hiervoor uitdrukkelijk toestemming hebt van de verhuurder. Indien je een ‘normale huur’ ontvangt hoef je de inkomsten in de meeste gevallen niet op te geven voor de inkomstenbelasting. Een normale huur is een bedrag voor de huur inclusief een vergoeding voor bijvoorbeeld energieverbruik. Twijfel je daarover of lever je extra diensten? Check dan voor de zekerheid deze pagina van de Belastingdienst.